一线城市写字楼复苏 深圳空置率仍居榜首

作者： 孙梦凡

[ 戴德梁行数据显示，二季度深圳甲级写字楼租金环比下降5.2%至每月222.91元/平方米。但上半年累计吸纳量约14万平方米，超过去年全年吸纳量，写字楼租赁活动于二季度逐渐恢复。 ]

[ 截至二季度末，广州写字楼市场空置率为6.7%。 ]

随着国内新冠肺炎疫情形势好转，一线城市写字楼租赁活动也在逐步恢复。

多家机构数据显示，相对于上一季度，今年二季度，北京写字楼空置率稳定在16.6%，上海小幅下降至20.9%，广州、深圳写字楼空置率微幅上涨，但广州在疫情冲击下录得最低租金降幅。

“从长期看，我国经济发展韧性强、增长动能大，商业地产市场的规模优势依然存在；在政策作用下，复工复产加速、生产生活恢复、消费活力增强，这些都将推动市场向平稳健康的方向发展。”中指研究院认为。

值得注意的是，深圳市场压力值依然高企，写字楼空置率已超过25%，位居一线城市榜首。仲量联行深圳商业地产部总监李文杰认为，深圳办公楼市场已进入高供应、高空置率以及租金缓慢下跌的“新常态”，且未来长时间内不会改变。

写字楼艰难回暖

与稳步复苏的楼市不同，一线城市写字楼艰难回暖着。

戴德梁行报告指出，虽有新增供应项目入市，但二季度上海写字楼空置率仍然下降至20.9%，环比下降0.2个百分点，其中核心区域空置率14.2%，环比下降0.6个百分点。

疫情冲击下，北京写字楼市场同样未继续大幅下探。“随着需求开始逐步释放，市场空置率在有新增供应的情况下稳定在16.6%，与上个季度基本持平。”高力国际华北区董事总经理严区海称。

科技、IT、金融行业租户，成为此轮市场回暖中的主要驱动力，逆势而起的生物医药、线上教育办公、网络游戏等行业也产生较大的扩租、新租需求。譬如，北京CBD商务区的中国人寿(39.240, 1.27,3.34%)金融中心获得北京诺华制药大面积整租。

不过在疫情期间，行业低温及激烈的市场竞争，迫使写字楼业主及运营方不得不想办法提高出租率，如加大租金下调力度、提供更具有竞争力的免租期等。

这使得北京写字楼租金继续高位盘整，环比下降1.7%至每月367元/平方米。因一季度租赁成交减少，上海的许多业主同样在二季度降低租金预期，期末上海核心商圈租金为每月286.4元/平方米，环比下降3.7%。

严区海认为，北京市场需求的可持续性回暖，需建立在宏观经济增长符合预期、疫情防控有效和写字楼需求中性释放三个条件上。虽然市场已逐步走出疫情阴霾，但今年净吸纳量在剔除自用和预租影响后，可能仅为历史平均水平的一半左右。

同时，高供应问题依然存在，高力国际数据显示，下半年北京市场会迎来近70万平方米新增供应量，明年还有近80万平方米新增供应入市。在需求中性的市场环境下，空置率预计将在2021年达到20.7%，系本轮高供应时期的最高点。

但鉴于北京、上海此类城市的吸引力，机构投资者的热情仍然不减。莱坊日前发布报告称，不少国际投资机构正积极寻求国内写字楼、物流地产、数据中心等大型商业物业投资机会，多数只对核心城市的核心资产感兴趣。

2019年，北京一举超越上海，成为物业投资市场中资金争相布局之地。世邦魏理仕数据显示，北京去年物业投资大宗交易总额达到创历史纪录的866亿元，高居全国榜首，这是北京迈入全球领先商业地产门户城市的重要标志。

即便在受疫情冲击的2020年，投资人布局北京的热情也未被阻挡。仲量联行表示，上半年北京商业地产大宗交易成交额已逾270亿元，超过2017年全年水平，其中外资占比接近40%，是自2010年以来的最高值。

“尽管疫情为市场带来诸多挑战，但具备前瞻性眼光的投资者持续聚焦于更长期的市场趋势，不断寻求在京机会。”仲量联行华北区投资部总监王刚表示，投资者持续关注核心区域，青睐有升级改造和增值潜力的物业。

深圳市场压力值不减

与其他一线城市同步，深圳写字楼市场的租赁活动也在逐步恢复。

据仲量联行最新数据，因部分在建项目受疫情影响推迟交付时间、供应放缓，二季度深圳甲级写字楼空置率仍保持25%的高位，但较之一季度相对平稳，租金跌幅已在二季度收窄。

戴德梁行数据也显示，二季度深圳甲级写字楼租金环比下降5.2%至每月222.91元/平方米。但上半年累计吸纳量约14万平方米，超过去年全年吸纳量，写字楼租赁活动于二季度逐渐恢复。

但是，深圳写字楼市场的压力值并未消减多少。“一般健康的市场空置率维持在10%左右，这样方能保证市场买卖两端活跃。”李文杰坦言，深圳办公楼市场已进入“新常态”，即高供应、高空置率以及租金缓慢下跌，且未来相当长时间内不会改变。

针对深圳商办市场的潜在压力，7月4日，万科集团董事会秘书兼高级副总裁谭华杰在参加一场业内座谈会时也表示，深圳未来三年新增写字楼供应量，可满足未来25年的需求。

从供给端看，截至二季度末，深圳市场总存量已环比上升5.8%至781.2万平方米，南山与福田两区占市场总存量的85%。未来3年，深圳年均新增供应将超100万平方米，写字楼租金或进一步承压。

与深圳形成鲜明对比的是，一百多公里以外，广州的写字楼市场仍处于安全线以内。在四大一线城市中，广州写字楼空置率最低，疫情下租金降幅也最低。

戴德梁行数据显示，截至二季度末，广州写字楼市场空置率为6.7%，环比上升1.5个百分点，租金水平为每月184.5元/平方米，环比下降约2.7%。

报告认为，广州写字楼市场新项目入驻率有待提高，加之疫情对甲级写字楼租赁活动的影响逐步显现，这些都成为空置率提升的原因。尽管如此，疫情发生后，广州写字楼市场仍表现出较强的韧性。

二季度，广州写字楼租金同比降幅约为4.8%，而北京和上海分别下调7.6%和6.3%，深圳则下降约13.6%；此外，广州是唯一空置率在10%以下的一线城市，上海和深圳都在20%以上。

戴德梁行研究院副院长张晓瑞认为，广州新增供应量非常少，加上部分项目因疫情推迟入市时间，对市场承压有所缓解。但相比北上深，广州写字楼市场面临租金水平较低、市场活跃度不足等问题。

不同行业属性的企业对写字楼的需求也出现分化。“金融机构及TMT企业成写字楼吸纳主力，上半年租赁成交面积占比分别高达32.2%及20.9%。”张晓瑞称，而抗风险能力较弱、前期快速扩张且以初创公司为主要租户的商务空间品牌开始出现退租现象，行业洗牌现象加剧。