规模吃香、边际难拓 物业股迎扩容潮

时代周报记者 蔡颖 发自广州

物业上市热潮仍在持续。

6月29日，金科股份(9.770, 0.62, 6.78%)旗下的金科智慧服务和世茂集团旗下的世茂服务同日递交招股书。

这样的巧合在6月不是第一次上演，6月24日，荣盛发展(9.960, 0.65, 6.98%)旗下的物业公司荣万家生活服务、合景泰富集团旗下的合景悠活也同时向港交所提出上市申请。

告别快速发展的增量时代，作为房地产附属品的物管板块站上C位。经历了2019年的上市井喷，在疫情催化下，物业IPO仍然热情高涨。

克而瑞数据显示，截至2020年6月30日，累计已有27家物管企业在港股和A股上市。

除了今年已上市的3家之外，金融街(7.810, 0.71, 10.00%)物业、弘阳服务、正荣物业相继通过聆讯，此外还有星盛商业、宋都物业、第一服务、卓越商企、金科智慧服务等多家物企已递交招股书。

疫情的防控将物业公司的价值最大化，另一方面，高估值与高股价成为助推房企拆分物业公司的动力。

根据克而瑞数据统计，从市值方面看，截至2019年底，24家上市物企市值总额2355.9亿元，从市盈率角度看，物业服务企业市盈率普遍在30—50倍。

7月4日，一名万科物业中层人士向时代周报记者指出，物管企业拆分上市，可能是企业背后资本方的推动，或是企业转型战略要求。

“上市并不是终点，而是起点，想要保证公司持续发展，仅仅靠规模是无法支撑的，需要去寻找可持续增长的商业模型。”该人士表示。

物管企业乘势而起，纷纷登陆资本市场。然而扬帆远航后，如何破浪成为物管企业最真实的考验。

乘风而起

2014年6月30日，花样年控股分拆彩生活在港上市，成为内地物业公司分拆上市第一股。

随后的5年期间，仅有12家物业公司上市。2018年，一些新变化悄然出现。

上述万科中层向时代周报记者表示，自2018年以来，金融市场震荡不断，而具备稳定可期现金流的物业公司成为避险圣地，资本开始青睐物业公司。

“资本圈在瞄准这个行业，大笔资金流入这个板块的同时，不少投资者和机构都将物业板块单独列出。”该人士表示。

经过一年多的前期准备，2019年成为物管业的资本大年，全年共有12家物业服务企业登陆资本市场，与过去5年主板物业股的总数相当，也是物企上市数量最多的一年。

突如其来的新冠肺炎疫情，将隐于房企幕后的物业公司推上台前，在资本市场，物业股板块更是迎来了高光时刻。

克而瑞数据显示，截至4月30日，相较2019年末收盘价，物业板平均涨幅为26.3%。

在资本市场的亮眼表现，使得2019年爆发的物业公司资本化大潮延续到今年。

据时代周报记者统计，5―7月，有荣万家、合景悠活、佳源服务、世茂服务、第一服务、卓越商企服务等7家物管公司向港交所提交招股书。

此外，物业上市潮也是房地产行业进入存量时代后的必然现象。

7月5日，一名金地物业人士告诉时代周报记者，房地产行业经过20多年的发展，临近天花板，大家的关注点也发生了转移。从最初的开发高周转到资产的增值和保值，住得更舒服和拥有更好的体验成为最受关注的话题，所以物业的价值被最大化体现出来。

在不少人士看来，当下是物管企业上市的好时机。

7月3日，易居企业集团研究总监洪圣奇指出，疫情冲击之下，量化宽松政策不断出台，市场上资金相对充沛，如果能在这个时候成功上市，估值以及市盈率都能达到比较高的水平。

“现在算是中小物业公司上市的窗口期，既能享受高估值，也没有遇到太大的竞争。”洪圣奇认为，目前行业龙头企业，万科、华润、龙湖、恒大、融创的物业都没上市。

潮水汹涌

尽管当前物业公司上市热潮涌现，但不容忽视的是，在物业管理领域，上市公司不管是估值逻辑还是商业模式，均凸显规模效应。

7月3日，金茂物业一位人士向时代周报记者表示，目前资本市场还是更看重规模，所以碧桂园这种体量的企业，会比较有优势。

从房企中分拆出的物业公司，一般而言，管理规模大头来自母公司即房企自身项目面积，如碧桂园服务、中海物业等母公司销售规模庞大，有稳定的新增管理资源。

另一方面则来自第三方物业，包括收购、品牌输出等合作形式。

比如，彩生活等母公司销售规模较小，只能靠外延式扩张。

不同的发展模式使得物管企业的市盈率也出现差异。

洪圣奇认为，如果母公司增长特别快的公司，能获得比较大的溢价，市盈率通常在50―60倍；如果母公司体量比较小，例如蓝光嘉宝、银城，你可以看到较低的市盈率。

在上述万科中层人士看来，在没有可持续增长的商业模型情况下，最容易获得市场信心的手段就是并购。

“通过收并购可以很快扩大规模，但并购本身就有很多风险和不确定性。”该人士称。

事实上，规模的增长总有尽头，随着行业销售疲软以及收并购难度增加，管理面积高增长能否持续，成为物业公司的面临的首个难题。

目前，物业行业收入分为物业基础服务、增值服务两个部分，除了要维持规模增长之外，如何挖掘增值服务潜力，是物业公司面临的另一难题。

作为中国物业第一股，彩生活最早提出用互联网技术改造传统物业服务，在物业基础服务外开拓增值收入，并导入了针对家庭、社区的电商、互联网金融等。

然而效果并不尽如人意。根据2019年财报，彩生活86.9%的收入依然来自于物业管理服务，也就是传统的物业费；增值服务收入占比仅10.4%。

事实是，在行业内，物管企业八成左右的收入仍来自于物业管理费。

洪圣奇告诉时代周报记者，他对增值服务持较悲观态度。

在他看来，电商平台在物流以及创新科技上面更有优势，物业公司想要做好社区电商，相对困难，目前行业内也没有成功案例。

上诉金茂物业人士向时代周报记者透露，从其掌握的信息来看，目前各家物业公司的增值服务确实都不太好，对业绩贡献十分有限。

物管行业面临的困难或者不仅仅在于自身。

“物业本身也存在着被颠覆的可能性，比如支持小区自治的服务平台，小区自治的路，目前国内还没有成功案例，但不代表着不可行。”上述万科中层人士表示。

如何破浪

在房地产行业住宅销售逐渐疲软的背景下，公建领域视为物业发展所面临的一个更大机会。

洪圣奇指出，拥有较多公建项目的物企在估值上也比较优势，类似公路、医院或者公营机构他们的管理费收缴率肯定是最高的，基本都是100%，且不存在拖欠的问题。除此之外，像时代邻里，也在收购公建项目，例如接手机场的管理，这也是扩大规模的一种尝试。

除了住宅以及公建领域，越来越多的物业公司涉足城市服务，业务边界逐步向外延伸。

2018年5月，万科物业与珠海大横琴投资有限公司联手，首个物业城市模式应运而生，而在此后，万科不断复制。截至今年5月13日，万科落地了六个物业城市。

“对物管企业而言，不仅仅局限于管理小区，而是参与城市和社区建设管理，也将有望进一步拓展物业服务边际。”上述金地人士表示。

规模之外，如何谋求做大增值服务也是物管企业们面临的棘手难题。上述万科中层则认为，这是一个需要从战略设计层面考虑的问题。

他以阿里巴巴为例，阿里巴巴旗下拥有多个独立的商业化板块，如淘宝、支付宝、天猫、盒马，每个板块都可以独自做强。

而目前物管企业做增值服务只是类似，阿里巴巴从批发到单品交易，或者是平台新增商家在线捆绑商品销售功能，品牌商更多投入广告和竞价排名等业务的增加。

在他看来，要想做好增值服务，应该有更多的独立商业模式在企业内部孵化出来，而不只是一个小的业务板块。

“例如物业公司，在内部孵化了一个面向市场所有客户提供的家庭定制服务平台，这就有意思了。”他说道。